ОСТАВЯТ ЛИ ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПРИОБРЕТАТЕЛЮ КВАРТИРУ?
В статье на примере конкретного дела, будет проанализирована правоприменительная практика положений ст. 302 ГК РФ. Данное дело является не просто частным случаем, судебным «закидоном», а в силу того, что были сформулированы позиции высших судебных органов России – Верховного, и Конституционного судов, представляет собой определенную линию правоприменительной практики.
Итак, сначала к существу дела:
Собственником двухкомнатной квартиры, передал оную в возмездное ВЛАДЕНИЕ и ПОЛЬЗОВАНИЕ нанимателю для проживания, заключив с последней договор найма. Наниматель подделав доверенность, продала данную квартиру гр. Иванову. В свою очередь Иванов с помощью риэлтерской компании продал квартиру, ранее не знакомой ему гр. Петровой. Петрова никого из вышеперечисленных лиц ранее не знала, ни с кем из них не встречалась, за квартиру уплатила деньги в сумме 1650000 рублей, что соответствует рыночной стоимости квартиры.
Собственник обратилась в районный суд г. Челябинска с иском об истребовании имущества из добросовестного владения гр. Петровой районный суд г. Челябинска удовлетворил иск Собственника - передал спорную квартиру Собственнику и предписал выселить Петрову. Ответчица Петрова обратилась с кассационной жалобой. Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда отказала в удовлетворении кассационной жалобы Петровой, оставив в силе ранее вынесенное решение районного суда г. Челябинска.
Согласно части 1 ст. 302 ГК РФ -если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В решении районный суд указал: «При совершении сделки направленной на передачу жилого помещения во владение и пользование другому человеку по договору найма, воля наймодателя выражается не в отчуждении данного имущества, то есть признании права собственности за другими лицом, как договоре купли-продажи, а в реализации правомочий собственника, не связанных с отчуждением имущества» На этом основании суд принял решение удовлетворить исковые требования Собственника и изъять квартиру у Петровой. Однако, если действия собственника и его воля совпадают, то договор является заключенный к интересам такого собственника, соответственно нет необходимости в судебной защите данного собственника.
Статья 302 ГК РФ имеет своей целью защиту, не только собственника, но и добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что воля собственника не была направлена на отчуждение имущества, как в данном случае, а всего лишь была направлена к передаче во владение и пользование.
Глава «Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения» совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что:
«-35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).
- 37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
- 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.»
Юридическая конструкция пунктов 35, 37, 39 приведенного Постановления, не дает ответа на вопрос вправе ли суд изъять имущество у добросовестного приобретателя если собственник передал свое имущество во владение лицу, которое впоследствии с преступными намерениями продает имущество, полученное только во владение и пользование, третьим лица, которые в свою очередь продают его дальнейшим добросовестным приобретателям, что в последствии приводит к принудительному изъятию у последнего добросовестного приобретателя имущества.
Однако очень определенно в 2009 году высказался Президиум ВС России, приведу его высказывание полностью.
Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года
ОБЗОР
законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
1. Требование собственника об истребовании от добросовестного приобретателя жилого помещения, выбывшего из владения собственника помимо его воли, признано законным.
Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., управлению федеральной регистрационной службы об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.
По делу установлено, что Д. (собственник квартиры) предоставил её для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое в отношениях с Д. действовало под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания от Д. квартира, была продана гражданину Б. с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени истца.
В дальнейшем сделки купли-продажи с указанной квартирой заключались неоднократно. Последний покупатель квартиры Е. зарегистрировал за собой право собственности на жилое помещение в управлении федеральной регистрационной службы. По факту неправомерного распоряжения спорной квартирой возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ (мошенничество).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли, то данное недвижимое имущество подлежит истребованию у Е. на основании ст.302 ГК РФ. С выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам областного суда.
Президиум областного суда, отменяя решение суда первой и кассационной инстанций и принимая по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивировал своё решение тем, что недвижимое имущество выбыло из владения Д. по воле самого истца, передавшего принадлежащую ему квартиру нанимателю, действовавшему под чужим именем, поэтому предусмотренные ст.302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры у добросовестного приобретателя Е. отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции сослался на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в неё постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией в течение длительного периода времени.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума областного суда отменила, состоявшиеся по делу постановления суда первой и кассационной инстанций оставила в силе по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.
Материалами дела доказано, что сделка со спорной квартирой оформлена не самим Д., а от его имени по подложным документам. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело. Эти обстоятельства дают достаточные основания полагать, что спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли. Этот вывод мотивирован судом первой и кассационной инстанций.
Итак, фактически имеется две прямо противоположные позиции по одному и тому составу. В одном случае совместные Пленум ВС и ВАС требует установить волю на передачу имущества, а не волю на распоряжение нанимателем имуществом наймодателя, в другом – требуют соответствие воли наймодателя, на действия с его имуществом, совершенным нанимателем. Казалось бы, совместное постановление вышло позже и указывает на изменение позиции высших судебных органов, и стоит обратиться в Верховный суд, как тот защитит права добросовестного приобретателя – однако нет позиция Верховного суда, не взирая на принятое им же постановление, не изменилась с ранее упомянутого обзора от 2009 г., ответ тот же воля наймодателя не была направлена на отчуждение.
Челябинский областной суд прямо указал в определение на надзорную жалобу: «Несмотря на то, что спорная квартира действительно была передана Нанимателю по воле самого Собственника по договору найма, в то же время передача квартиры в пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее по договору купли –продажи, то есть в собственность… При таких обстоятельствах оформление сделки (купли-продажи) не самой собственнице а от ее имени по подложным документам, а также последующее ее (Собственницы) обращение в органы внутренних дел и возбуждение в связи с этим уголовного дела, бесспорно свидельствуют о том, что квартира выбыла помимо и вопреки воле истицы (Собственницы)»
Фактически обойти Пленум не получается в силу чего, необходимы вышеприведенные выкрутасы – вообще то по воле, но в общем то и помимо воли. Ясно одно – позиция не изменилась с 2009 г., была ли воля на передачу имущества не была, если речь идет о жилье, за вами ее признают только в том случае, если собственник действительно хотел ее продать.
Обращение в Конституционный суд России со ссылкой на ч 2, ст 74 ФКЗ «О Конституционном Суде РФ», в соответствии с которой КС принимает решение по делу, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, привела к определению, в котором указано, что уж коли суды общей практики, решили, что помимо воли, то и спорить не о чем. Правда в самом начале определения секретариат указал, что таких обращений очень много, но КС пока не нашел оснований принять их к своему рассмотрению. Будем надеяться, что-либо Конституционный суд найдет основания, либо будут приняты поправки в ГК, которые позволят собственнику бронировать сделки с его квартирой под угрозой негативного судебного решения о судьбе квартиры.
Пока же так:
- Никогда не покупайте квартиру по доверенности.
- Проверьте любыми способами, каким образом, продавалась квартира ранее, если в цепочке сделок есть доверенность, не покупайте эту квартиру.
- Не верьте риэлтерам, проверьте квартиру в рег. палате сами.
- Поговорите с соседями, со старшим по подъезду, выясните, кто действительно в ней живет, если они не знают продавца, лучше не покупайте квартиру
- Пойдите в ЖЭК вместе с продавцом возьмите справки о лицевом счете, если в лицевом счете другой человек, не рискуйте, не покупайте эту квартиру.
- Проверьте сколько раз за последний год продавалась квартира, если более двух раз лучше не покупайте эту квартиру, скорее всего предыдущие собственники что-то знали о квартире плохое.
- Обязательно укажите в договоре полную сумму, за которую покупаете квартиру, иначе после вас могут признать не добросовестным приобретателем в силу того, что вы купили квартиру очень дешево.
- Будьте крайне осторожны, заплатив деньги, вы очень легко можете лишиться купленной квартиры, и потерять деньги, суды России будут на стороне собственника, не взирая ни на какие ваши доводы.
В статье на примере конкретного дела, будет проанализирована правоприменительная практика положений ст. 302 ГК РФ. Данное дело является не просто частным случаем, судебным «закидоном», а в силу того, что были сформулированы позиции высших судебных органов России – Верховного, и Конституционного судов, представляет собой определенную линию правоприменительной практики.
Итак, сначала к существу дела:
Собственником двухкомнатной квартиры, передал оную в возмездное ВЛАДЕНИЕ и ПОЛЬЗОВАНИЕ нанимателю для проживания, заключив с последней договор найма. Наниматель подделав доверенность, продала данную квартиру гр. Иванову. В свою очередь Иванов с помощью риэлтерской компании продал квартиру, ранее не знакомой ему гр. Петровой. Петрова никого из вышеперечисленных лиц ранее не знала, ни с кем из них не встречалась, за квартиру уплатила деньги в сумме 1650000 рублей, что соответствует рыночной стоимости квартиры.
Собственник обратилась в районный суд г. Челябинска с иском об истребовании имущества из добросовестного владения гр. Петровой районный суд г. Челябинска удовлетворил иск Собственника - передал спорную квартиру Собственнику и предписал выселить Петрову. Ответчица Петрова обратилась с кассационной жалобой. Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда отказала в удовлетворении кассационной жалобы Петровой, оставив в силе ранее вынесенное решение районного суда г. Челябинска.
Согласно части 1 ст. 302 ГК РФ -если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В решении районный суд указал: «При совершении сделки направленной на передачу жилого помещения во владение и пользование другому человеку по договору найма, воля наймодателя выражается не в отчуждении данного имущества, то есть признании права собственности за другими лицом, как договоре купли-продажи, а в реализации правомочий собственника, не связанных с отчуждением имущества» На этом основании суд принял решение удовлетворить исковые требования Собственника и изъять квартиру у Петровой. Однако, если действия собственника и его воля совпадают, то договор является заключенный к интересам такого собственника, соответственно нет необходимости в судебной защите данного собственника.
Статья 302 ГК РФ имеет своей целью защиту, не только собственника, но и добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что воля собственника не была направлена на отчуждение имущества, как в данном случае, а всего лишь была направлена к передаче во владение и пользование.
Глава «Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения» совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что:
«-35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).
- 37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
- 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.»
Юридическая конструкция пунктов 35, 37, 39 приведенного Постановления, не дает ответа на вопрос вправе ли суд изъять имущество у добросовестного приобретателя если собственник передал свое имущество во владение лицу, которое впоследствии с преступными намерениями продает имущество, полученное только во владение и пользование, третьим лица, которые в свою очередь продают его дальнейшим добросовестным приобретателям, что в последствии приводит к принудительному изъятию у последнего добросовестного приобретателя имущества.
Однако очень определенно в 2009 году высказался Президиум ВС России, приведу его высказывание полностью.
Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года
ОБЗОР
законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
1. Требование собственника об истребовании от добросовестного приобретателя жилого помещения, выбывшего из владения собственника помимо его воли, признано законным.
Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., управлению федеральной регистрационной службы об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.
По делу установлено, что Д. (собственник квартиры) предоставил её для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое в отношениях с Д. действовало под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания от Д. квартира, была продана гражданину Б. с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени истца.
В дальнейшем сделки купли-продажи с указанной квартирой заключались неоднократно. Последний покупатель квартиры Е. зарегистрировал за собой право собственности на жилое помещение в управлении федеральной регистрационной службы. По факту неправомерного распоряжения спорной квартирой возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ (мошенничество).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли, то данное недвижимое имущество подлежит истребованию у Е. на основании ст.302 ГК РФ. С выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам областного суда.
Президиум областного суда, отменяя решение суда первой и кассационной инстанций и принимая по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивировал своё решение тем, что недвижимое имущество выбыло из владения Д. по воле самого истца, передавшего принадлежащую ему квартиру нанимателю, действовавшему под чужим именем, поэтому предусмотренные ст.302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры у добросовестного приобретателя Е. отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции сослался на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в неё постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией в течение длительного периода времени.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума областного суда отменила, состоявшиеся по делу постановления суда первой и кассационной инстанций оставила в силе по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.
Материалами дела доказано, что сделка со спорной квартирой оформлена не самим Д., а от его имени по подложным документам. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело. Эти обстоятельства дают достаточные основания полагать, что спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли. Этот вывод мотивирован судом первой и кассационной инстанций.
Итак, фактически имеется две прямо противоположные позиции по одному и тому составу. В одном случае совместные Пленум ВС и ВАС требует установить волю на передачу имущества, а не волю на распоряжение нанимателем имуществом наймодателя, в другом – требуют соответствие воли наймодателя, на действия с его имуществом, совершенным нанимателем. Казалось бы, совместное постановление вышло позже и указывает на изменение позиции высших судебных органов, и стоит обратиться в Верховный суд, как тот защитит права добросовестного приобретателя – однако нет позиция Верховного суда, не взирая на принятое им же постановление, не изменилась с ранее упомянутого обзора от 2009 г., ответ тот же воля наймодателя не была направлена на отчуждение.
Челябинский областной суд прямо указал в определение на надзорную жалобу: «Несмотря на то, что спорная квартира действительно была передана Нанимателю по воле самого Собственника по договору найма, в то же время передача квартиры в пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее по договору купли –продажи, то есть в собственность… При таких обстоятельствах оформление сделки (купли-продажи) не самой собственнице а от ее имени по подложным документам, а также последующее ее (Собственницы) обращение в органы внутренних дел и возбуждение в связи с этим уголовного дела, бесспорно свидельствуют о том, что квартира выбыла помимо и вопреки воле истицы (Собственницы)»
Фактически обойти Пленум не получается в силу чего, необходимы вышеприведенные выкрутасы – вообще то по воле, но в общем то и помимо воли. Ясно одно – позиция не изменилась с 2009 г., была ли воля на передачу имущества не была, если речь идет о жилье, за вами ее признают только в том случае, если собственник действительно хотел ее продать.
Обращение в Конституционный суд России со ссылкой на ч 2, ст 74 ФКЗ «О Конституционном Суде РФ», в соответствии с которой КС принимает решение по делу, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, привела к определению, в котором указано, что уж коли суды общей практики, решили, что помимо воли, то и спорить не о чем. Правда в самом начале определения секретариат указал, что таких обращений очень много, но КС пока не нашел оснований принять их к своему рассмотрению. Будем надеяться, что-либо Конституционный суд найдет основания, либо будут приняты поправки в ГК, которые позволят собственнику бронировать сделки с его квартирой под угрозой негативного судебного решения о судьбе квартиры.
Пока же так:
- Никогда не покупайте квартиру по доверенности.
- Проверьте любыми способами, каким образом, продавалась квартира ранее, если в цепочке сделок есть доверенность, не покупайте эту квартиру.
- Не верьте риэлтерам, проверьте квартиру в рег. палате сами.
- Поговорите с соседями, со старшим по подъезду, выясните, кто действительно в ней живет, если они не знают продавца, лучше не покупайте квартиру
- Пойдите в ЖЭК вместе с продавцом возьмите справки о лицевом счете, если в лицевом счете другой человек, не рискуйте, не покупайте эту квартиру.
- Проверьте сколько раз за последний год продавалась квартира, если более двух раз лучше не покупайте эту квартиру, скорее всего предыдущие собственники что-то знали о квартире плохое.
- Обязательно укажите в договоре полную сумму, за которую покупаете квартиру, иначе после вас могут признать не добросовестным приобретателем в силу того, что вы купили квартиру очень дешево.
- Будьте крайне осторожны, заплатив деньги, вы очень легко можете лишиться купленной квартиры, и потерять деньги, суды России будут на стороне собственника, не взирая ни на какие ваши доводы.